Անշարժ Գույք

նման բնույթի անշարժ գույք, ինչպես նաև (ընդհանուր առմամբ) շենքերի կամ ընդհանրապես բնակարանների նկատմամբ վերապահված շահը։ Օրենքի տեսանկյունից անշարժ բառը կապված է հողային գույքի հետ և տարբերվում է անձի սեփականությունից, մինչդեռ գույք նշանակում է անձի «շահը» այդ հողային գույքի նկատմամբ։

Անշարժ գույքը տարբերվում է անձնական սեփականությունից, որը մշտապես կցված չէ հողին, ինչպիսիք են տրանսպորտային միջոցները, նավակները, ոսկերչական իրերը, կահույքը, գործիքները և գյուղտեխնիկան։

Միացյալ Նահանգներում անշարժ գույքի փոխանցումը, ստանձնումը կամ ձեռքբերումը կարող է իրականացվել բիզնես ընկերությունների, անհատների, շահույթ չհետապնդող ընկերությունների, վստահված անձանց կամ ցանկացած իրավաբանական անձի միջոցով, ինչպես նախատեսված է ԱՄՆ յուրաքանչյուր նահանգի օրենսդրությամբ։

Անձի սեփականություն ունենալու բնական իրավունքը որպես հասկացություն կարելի է դիտարկել որպես հռոմեական իրավունքի, ինչպես նաև հունական փիլիսոփայության արմատներ։ Կարելի է համարել, որ հողը գնահատողի մասնագիտությունը ծագել է Անգլիայում 1500-ականներին, երբ գյուղատնտեսական կարիքները պահանջում էին հողերի մաքրում և պատրաստում։ Գեոդեզիայի առարկայի դասագրքերը սկսեցին գրվել, և «գեոդեզիա» տերմինը սկսեց օգտագործվել Անգլիայում, մինչդեռ «գնահատում » տերմինն ավելի հաճախ օգտագործվում էր Հյուսիսային Ամերիկայում։ Բնական օրենքը, որը կարող է դիտվել որպես «համընդհանուր օրենք», քննարկվել է 15-րդ և 16-րդ դարերի գրողների շրջանում, քանի որ այն վերաբերում է «սեփականության տեսությանը» և միջպետական հարաբերություններին, որոնք կապված են օտարերկրյա ներդրումների և արտերկրում քաղաքացիների մասնավոր սեփականության պաշտպանության հետ։ Բնական օրենքը կարելի է համարել որպես ազդեցություն Էմերիխ դե Վատելի 1758 թվականի «Ազգերի օրենքի» վրա, որը իմաստավորում էր մասնավոր սեփականության գաղափարը։

Պատմության մեջ անշարժ գույքի ամենամեծ նախնական գործարքներից մեկը, որը հայտնի է որպես «Լուիզիանայի գնում», տեղի է ունեցել 1803 թվականին, երբ ստորագրվել է Լուիզիանայի գնման պայմանագիրը։ Այս պայմանագիրը ճանապարհ հարթեց արևմուտքի ընդլայնման համար և ԱՄՆ-ին դարձրեց «Լուիզիանա նահանգի» սեփականատեր, քանի որ հողը Ֆրանսիայից գնվել էր տասնհինգ միլիոնով, ինչը կազմում էր մոտավորապես 4 ցենտ յուրաքանչյուր ակրի համար։ Անշարժ գույքի ամենահին բրոքերային ընկերությունը հիմնադրվել է 1855 թվականին Իլինոյս նահանգի Չիկագո քաղաքում և սկզբում հայտնի էր որպես «L. D. Olmsted & Co», բայց այժմ կոչվում է «Baird & Warner»։ 1908 թվականին Չիկագոյում հիմնադրվել է Ռիելթորների ազգային ասոցիացիան, իսկ 1916 թվականին անվանափոխվել է Անշարժ գույքի խորհուրդների ազգային ասոցիացիայի, և դա նաև այն ժամանակ էր, երբ ստեղծվեց «ռիելթոր» տերմինը՝ անշարժ գույքի ոլորտի մասնագետներին վերագրելու համար։

1929 թվականին ֆոնդային շուկայի սնանկացումը և ԱՄՆ-ի Մեծ ճգնաժամը առաջացրել են անշարժ գույքի արժեքի և դրա գների զգալի անկում և, ի վերջո, չորս տարվա ընթացքում 1929 թվականից հետո հանգեցրել են 50% արժեզրկման։ ԱՄՆ-ում բնակարանների ֆինանսավորման վրա մեծ ազդեցություն է ունեցել 1933 թվականի բանկային օրենքը և 1934 թվականի Բնակարանային ազգային օրենքը, քանի որ այն թույլ է տվել հիփոթեքային ապահովագրություն տների գնորդների համար, և այս համակարգը ներդրվել է Ավանդների դաշնային ապահովագրության, ինչպես նաև Բնակարանային դաշնային վարչության կողմից։ 1938 թվականին փոփոխություն կատարվեց Բնակարանային իրավունքի ազգային ակտում, և Ֆանի Մեյ կառավարական գործակալությունը ստեղծվեց, որպեսզի ծառայի որպես հիփոթեքային վարկերի երկրորդային շուկա և նոր տների ֆինանսավորման համար վարկատուներին ավելի շատ գումար տրամադրի։

ԱՄՆ քաղաքացիական իրավունքների մասին օրենքի VIII խորագիրը, որը հայտնի է նաև որպես «Արդար բնակարանային օրենք» օրենք, ուժի մեջ է մտել 1968 թվականին և վերաբերում էր աֆրոամերիկացիներին հարևան տարածքներում ինտեգրվելուն, քանի որ խտրականության հետ կապված խնդիրները վերլուծվում էին տներ վարձելիս, գնելիս և ֆինանսավորելիս։ Համացանցում տեղ գտած անշարժ գույքը, որպես հայեցակարգ առաջացել է Համաշխարհային ցանցում առաջին անշարժ գույքի հարթակների հայտնվելուն պես՝ 1999 թվականին։

Բնակելի անշարժ գույքը կարող է պարունակել ինչպես մեկ ընտանիքի, այնպես էլ բազմանդամ ընտանիքների համար նախատեսված կառույց, որը մատչելի է բնակության կամ ոչ առևտրային նպատակների համար։

Բնակավայրերը կարող են դասակարգվել ըստ այն բանի, թե ինչպես են դրանք կապված հարևան բնակավայրերի և հողամասերի հետ։ Նույն ֆիզիկական անձի համար կարող են օգտագործվել բնակարանային կառույցի տարբեր տեսակներ։ Օրինակ՝ հարակից բնակելի տարածքները կարող են պատկանել մեկ իրավաբանական անձի և վարձակալվել կամ սեփականաշնորհվել առանձին համաձայնագրով, որը ներառում է միավորների, ընդհանուր տարածքների և խնդիրների միջև եղած փոխհարաբերությունները։

Ըստ Կոնգրեսի հետազոտական ծառայության, 2021 թվականին ԱՄՆ-ի տների 65%-ը պատկանում է բնակիչներին։

 

 

Հիմնական կատեգորիաներ

• Կից / բազմաբնակարան բնակելի շենքեր
  • Բնակարան (apartment) (ամերիկյան անգլերեն) կամ բնակարան (flat) (բրիտանական անգլերեն)՝ առանձին միավոր է բազմաբնակարան շենքում։ Բնակարանի սահմանները սովորաբար որոշվում են բանալիով կողպված կամ կողպվող դռների պարագծով։ Այն հաճախ հանդիպում է բազմահարկ բազմաբնակարան շենքերում։
  • Բազմաբնակարան շենք – Հաճախ հանդիպում է բազմահարկ առանձնացված շենքերում, որտեղ յուրաքանչյուր հարկ առանձին բնակարան կամ միավոր է։
  • Տեռասներով շենք (a.k.a քաղաքային կամ բազմաբնակարան շենքեր) – Մի քանի մեկ կամ բազմաբնակարան շենքեր շարունակական շարքով՝ ընդհանուր պատերով և առանց միջանկյալ տարածքի։
  • Համատիրություն (ամերիկյան անգլերեն) - Մասնավոր անձանց պատկանող բնակարանների նման շենք կամ համալիր։ Համալիրի ներսում ընդհանուր տարածքը և ընդհանուր օգտագործման հատվածները համատեղ սեփականություն են։ Հյուսիսային Ամերիկայում կան նաև քաղաքային տների կամ բազմաբնակարան շենքերի ոճով համատիրություններ։ Բրիտանական համարժեքը կոչվում է բազմաբնակարան շենք։
  • Կոոպերատիվ (a.k.a. co-op) – բազմակի սեփականության տեսակ, որում բազմաբնակարան բնակելի համալիրի բնակիչները բաժնետոմսեր ունեն գույքի սեփականատեր կոոպերատիվ ընկերության մեջ՝ յուրաքանչյուր բնակչի իրավունք տալով զբաղեցնել որոշակի բնակարան կամ միավոր։
  • Բազմաբնակարան շենքը (Tenement) շենքի տեսակ է, որը բաղկացած է մի քանի բնակելի շենքերից, սովորաբար յուրաքանչյուր հարկում բնակարաններով և ընդհանուր մուտքի աստիճաններով, որը հանդիպում է Մեծ Բրիտանիայում։
• Երկու շինությունից բաղկացած կառույց (semi-detached dwellings)
  • Դուպլեքս - երկու բնակարան մեկ ընդհանուր պատով։
• Առանձնացված բնակարաններ
  • Ամառանոցներ
  • Երկհարկանի տներ
  • Մեծ առանձնատներ
  • Վիլլաներ
  • Առանձնացված տուն կամ առանձնացված տուն նախատեսված մեկ ընտանիքի համար
  • Քոթեջներ
• Շարժական կառույցներ
  • Շարժական տներ, փոքրիկ տներ կամ բնակելի վագոն-տնակներ – լրիվ դրույքով բնակության համար, որը կարող է լինել (թեև գործնականում չի կարող) շարժական անիվների վրա։
  • Նավակե տնակ (հouseboats) – լողացող տուն
  • Վրաններ - սովորաբար նախատեսված են ժամանակավոր բնակեցման համաար, տանիքով և պատերով, որոնք բաղկացած են միայն ինչ որ տեսակի կտորից։

Բնակարանի կամ տան չափը կարելի է նկարագրել մեկ ոտնաչափ երկարությամբ քառակուսիով կամ մետրով։ ԱՄՆ-ում այն ներառում է «բնակելի տարածքի» հատվածը՝ բացառելով ավտոտնակը և այլ ոչ բնակելի տարածքները։ Եվրոպայում տան «քառակուսի մետր» չափանիշը կարող է արտացոլել տունը շրջապատող պատերի ընդհանուր մակերեսը, այդպիսով ներառելով ցանկացած կցված ավտոտնակ և ոչ բնակելի տարածքներ, ինչը կարևոր է դարձնում պարզել, թե ինչ տեսակի մակերեսի սահմանում է օգտագործվել։ Այն կարելի է մոտաորապես նկարագրել սենյակների քանակով։ Բնակարան-ստուդիան ունի մեկ ննջասենյակ՝ առանց հյուրասենյակի (հնարավոր է՝ առանձին խոհանոց)։ Մեկ սենյականոց բնակարաններում հյուրասենյակը կամ ճաշասենյակը առանձնացված են ննջասենյակից։ Սովորաբար օգտագործվում են երկու, երեք սենյականոց բնակարաններ և ավելի ընդարձակ բնակարաններ։ (Ննջասենյակը քնելու համար նախատեսված առանձին սենյակ է։ Այն սովորաբար պարունակում է մահճակալ, իսկ ավելի նոր բնակելի կառույցներն ունեն ներկառուցված զգեստապահարաններ՝ հագուստը այնտեղ տեղավորելու համար:)

Այլ կատեգորիաներ

• Բազմաբնակարան ցածրորակ կառույց (Chawl)
• Առանձնատան տեսակ (սովորաբար գտնվում է Հնդկական թերակղզում) (haveli)
• Իգլու (սառույցից կամ ձյունից պատրաստված կացարան)
• Խրճիթ (պարզունակ բնակարան, որը կարող է կառուցվել տարբեր մատչելի նյութերից)

Բազմաբնակարան ցածրորակ կառույցի (Chawl) և առանձնատան վերոնշյալ տեսակի (սովորաբար գտնվում է Հնդկական թերակղզում) (haveli)–ի մեծությունները չափվում են գազով (Gaz) ( բակի քառակուսի), քվիլայով (Quila), մարլայով (Marla), բիղայով (Beegha) և ակրով։

Տես տների տեսակների ցուցակը բնակարանների տեսակների և դասավորությունների ամբողջական ցուցակի, շուկայում փոփոխությունների հետևանքով անշարժ գույքի միտումների և տների համար' ավելի ընդհանուր տեղեկություններ ստանալու համար։

Անշարժ գույքը կարող է գնահատվել կամ արժեզրկվել՝ կախված շրջակա միջավայրի տեղի ունեցած վատթարացման աստիճանից։ Շրջակա միջավայրի վատթարացումը կարող է հանգեցնել առողջության և անվտանգության ծայրահեղ ռիսկերի։ Կայքի գնահատման (Շրջակա միջավայրի տեղանքի գնահատում) օգտագործման աճող պահանջարկ կա ինչպես մասնավոր, այնպես էլ առևտրային անշարժ գույքի գնահատման մեջ։

Բնապահպանական հետազոտությունը հնարավոր է դառնում բնապահպանական հետազոտողների միջոցով, ովքեր ուսումնասիրում են անշարժ գույքի զարգացման մեջ առկա բնապահպանական գործոնները, ինչպես նաև այն ազդեցությունը, որը զարգացումն ու անշարժ գույքն ունեն շրջակա միջավայրի վրա։

Կանաչ զարգացումը հասկացություն է, որը մշակվել է 1970-ականներից՝ բնապահպանական շարժման և Շրջակա միջավայրի և զարգացման համաշխարհային հանձնաժողովի (World Commission on Environment and Development) շնորհիվ։ Բնապահպանական զարգացումն ուսումնասիրում է անշարժ գույքի և շինությունների հետ կապված սոցիալական և բնապահպանական ազդեցությունները: Ուշադրության կենտրոնում են 3 ոլորտներ՝ շրջակա միջավայրի արձագանքման, ռեսուրսների արդյունավետության և մշակութային և սոցիալական ասպեկտների զգայունությունը։ Կանաչ զարգացման օրինակներ են կանաչ ենթակառուցվածքները (green infrastructure), Առաջնորդություն էներգետիկայի և շրջակա միջավայրի նախագծման ոլորտում նախագիծը (LEED), պահպանման նախագծումը (conservation development) և կայուն զարգացումը (sustainability developments):

Անշարժ գույքն ինքնին գնահատվել է որպես ջերմոցային գազերի արտանետումների աճին նպաստող գործոն։ Ըստ էներգետիկայի միջազգային գործակալության տվյալների՝ 2019 թվականին անշարժ գույքը պատասխանատու է ամբողջ աշխարհում արտանետումների 39 տոկոսի համար, և այդ արտանետումների 11 տոկոսը կապված է շենքերում օգտագործվող նյութերի արտադրության հետ։

 

Շուկաներում, որտեղ հողի և շինությունների գները աճում են, անշարժ գույքը հաճախ ձեռք է բերվում որպես ներդրում, անկախ նրանից՝ սեփականատերը մտադիր է օգտագործել գույքը, թե ոչ։ Հաճախ ներդրումային գույքը վարձակալվում է, բայց (վարձակալությունը) ենթադրում է գույքի արագ վերավաճառք, երբեմն արբիտրաժի կամ արժեքի արագ աճի միջոցով, իսկ երբեմն վերանորոգումից հետո, որը էապես բարձրացնում է գույքի արժեքը։

Շքեղ անշարժ գույքը երբեմն օգտագործվում է որպես միջոց արժեքը պահելու համար, հատկապես հարուստ օտարերկրացիների կողմից՝ առանց այն վարձակալելու մեծ ջանքերի։ Լոնդոնի և Նյու Յորքի որոշ շքեղ բնակարաններ օգտագործվել են կոռումպացված օտարերկրյա պետական պաշտոնյաների և գործարարների կողմից այն երկրներից, որտեղ չկա խիստ իրավունքի ընդհանուր տեսություն՝ փողերի լվացման կամ այն բռնագրավումից պաշտպանելու համար։

• Անշարժ գույքի գործակալ - Հյուսիսային Ամերիկա
• Անշարժ գույքի գործակալ - Միացյալ Թագավորություն